업데이트: 2026-02-08 · 키워드: 다주택 양도세 중과 유예 종료, 2026년 5월 9일, 2주택 3주택 세율, 조정대상지역, 장기보유특별공제
- 다주택 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일(토) 종료 예정으로 안내됩니다.
- 유예가 끝나면 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p 중과가 다시 적용될 수 있습니다.
- 중과 대상이면 장기보유특별공제(장특공) 배제 가능성도 커져서, ‘보유기간이 길수록 더 아픈’ 구조가 될 수 있어요.
- 타이밍은 “계약일”이 아니라 양도일(원칙: 잔금/대금청산일, 예외: 그 전 등기접수일)이 중요합니다.
1) 유예 종료가 ‘실제 리스크’가 되는 이유
다주택 양도세 중과는 “세율이 조금 더 붙는 수준”이 아니라, 조건에 따라 세액이 급격히 튀는 구조가 될 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 다주택은 중과가 다시 적용될 가능성이 있어, 시장에서는 2026년 상반기 내내 “타이밍” 이슈가 커질 수 있어요.
또 한 가지: 유예가 끝나면 장기보유특별공제(장특공)가 중과 대상에서 배제될 수 있어, “오래 들고 있던 집을 팔 때 더 손해”처럼 체감될 수 있습니다. (개별 상황에 따라 결과는 달라요)
2) 유예 기간 vs 종료 후: 무엇이 달라지나
| 구분 | 유예 기간(현재 안내 기준) | 유예 종료 후(가능 시나리오) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 다주택 양도 | 중과 배제(한시) | 2주택 +20%p / 3주택+ +30%p 중과 가능 |
| 장기보유특별공제 | 요건 충족 시 적용 가능 | 중과 대상이면 배제될 수 있음 |
| 핵심 기준일 | 2026-05-09까지 양도 성립 여부 | 기준일 이후 양도분부터 중과 재적용 가능 |
3) 2주택·3주택, 조정대상지역이면 더 민감
- 2주택: 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율 + 20%p 가능성
- 3주택 이상: 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율 + 30%p 가능성
- 장특공: 중과 대상이면 배제될 수 있어 “보유기간이 길수록 유리” 공식이 깨질 수 있음
세법상 주택 수는 단순히 등기된 “집”만 세는 게 아니라, 분양권/입주권이나 오피스텔(주거용 판단) 등 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. “나는 2주택”이라고 생각했는데, 세법상 3주택으로 잡히면 결과가 크게 달라져요.
4) 가장 많이 틀리는 포인트: ‘양도일’ 기준
양도소득세에서 기준이 되는 “양도일”은 단순히 계약일이 아닙니다. 원칙은 대금청산일(보통 잔금일)이고, 대금청산일 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 될 수 있어요.
- “5월 9일 전에 계약만 하면 된다” → 이 말만 믿으면 위험
- 내 거래에서 세법상 양도일이 잔금일인지, 등기접수일인지 먼저 확정
- 양도세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내가 기본
5) 5월 9일 전 체크리스트(실무형)
- 내 주택 수(세법 기준) 정리 : 분양권/입주권/오피스텔 주거용 여부까지 포함해 정리
- 조정대상지역 여부 확인 : 규제지역 여부에 따라 중과 리스크가 달라짐
- 양도일(잔금/등기접수일) 확정 : 계약 일정표에 “양도일 후보”를 표시
- 필요경비 증빙 모으기 : 취득/리모델링/중개수수료 등 증빙이 세액에 직접 영향
- 동일 과세연도 ‘몰아서 매도’ 위험 : 누진세율 구조라 해마다 분산이 유리할 때가 많음
- 시뮬레이션 : 큰 금액 거래면 세무사 상담/계산 시뮬레이션을 권장
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 5월 9일 전에 계약만 하면 중과를 피할 수 있나요?
A. “계약일”만으로 단정하기 어렵습니다. 양도일(원칙: 잔금/대금청산일, 예외: 그 전 등기접수일)이 핵심이에요.
Q2. 중과가 적용되면 장기보유특별공제는 아예 못 받나요?
A. 중과 대상이면 배제될 수 있어요. 다만 케이스(주택 유형/요건)에 따라 달라질 수 있으니 본인 상황 확인이 필요합니다.
Q3. 신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 부동산 양도는 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 기본이에요.
7) 연관 키워드(롱테일) 모음
아래 키워드는 “시기성(2026/5/9)” + “제도(양도세/중과/장특공)” 조합이라 빠르게 트래픽을 끌어오기 좋습니다.
- 다주택 양도세 중과 유예 종료 2026 5월 9일
- 2026년 5월 다주택 양도세 중과 세율
- 5월 9일 이후 양도세 중과 얼마나 오르나
- 양도세 중과 유예 종료되면 장기보유특별공제
- 중과 유예 종료 달라지는 점(세율/공제/적용조건)
- 1가구 2주택 양도세 중과 유예 종료 영향
- 조정대상지역 2주택 양도세 중과 +20%p
- 조정대상지역 3주택 양도세 중과 +30%p
- 비규제지역 2주택 양도세 중과 적용되나
- 일시적 2주택 비과세 요건 2026
- 분양권/입주권 주택 수 포함 기준
- 오피스텔 주거용 주택 수 판단
- 양도세 중과 유예 종료 전에 준비할 서류
- 양도세 예정신고 2개월 기한 계산
- 양도일 기준 잔금일 등기접수일 차이
- 양도세 필요경비 인정 항목(중개수수료/리모델링)
- 다주택 양도세 계산기/시뮬레이션
- 다주택 양도세 절세(분할양도/증여/임대)
8) 공식 확인 링크
※ 본 글은 제도 이해를 돕기 위한 일반 정보이며, 개인별 취득가·보유기간·거주요건·주택 수 산정·지역 규제 여부 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 중요한 거래는 반드시 최신 공지/법령 확인 및 세무 전문가 상담을 권장합니다.
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