1. 선순위·후순위 권리란 무엇인가?

경매에서 말하는 선순위·후순위 권리는 “누가 먼저 배당을 받을 수 있는지”를 기준으로 결정되는 개념입니다.

  • 선순위 권리 = 먼저 설정된 권리, 배당에서도 앞에 서는 권리
  • 후순위 권리 = 나중에 설정된 권리, 앞사람 배당 후 남은 돈에서 받는 권리

즉, 선순위·후순위 권리는 우선권의 순서라고 이해하면 됩니다.

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2. 경매 우선순위 구조를 이해하는 3가지 축

선순위 후순위 권리를 이해하려면, 아래 3가지를 함께 봐야 합니다.

  1. ① 등기 순서 (근저당·가압류·압류·가등기 등)
  2. ② 임차인의 전입일·확정일자
  3. ③ 말소기준권리의 위치

이 세 가지를 기준으로 누가 선순위 권리인지, 누구는 후순위 권리인지가 정해지고, 그 결과에 따라 배당 순위·인수 여부·말소 여부까지 결정됩니다.

3. 근저당권의 선순위·후순위 판단 기준

근저당권끼리의 선순위 후순위는 접수일자(접수번호)만 보면 됩니다.

  • 먼저 설정된 근저당 → 선순위 근저당
  • 나중에 설정된 근저당 → 후순위 근저당

예를 들어,

  • 2020.03.01: A은행 근저당 1억 (1순위)
  • 2021.01.10: B캐피탈 근저당 5천 (2순위)

이 경우 A은행 근저당이 선순위 권리, B캐피탈 근저당이 후순위 권리입니다. 배당에서는 선순위 근저당이 먼저 전액을 가져가고, 남으면 후순위 근저당이 받습니다.

4. 임차권의 선순위·후순위 판단 기준(전입일·확정일자)

임차권은 등기부에 등재되지 않는 경우가 많기 때문에, 전입일 + 점유(대항력)과 확정일자로 선순위 후순위를 판단합니다.

임차인 우선순위 판단 공식
① 전입일 < 근저당 설정일 → 선순위 임차인 가능성↑
② 전입일 > 근저당 설정일 → 후순위 임차인
③ 대항력 + 확정일자가 있으면 우선변제권 형성

임차인이 선순위 권리인지 후순위 권리인지에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할지, 말소되는지 완전히 달라집니다.

5. 가압류·압류·가등기 등 기타 권리의 위치

근저당·임차권 외에도 여러 권리가 섞여 있는 경우가 많습니다.

  • 가압류 — 본안소송 전 임시로 잡아놓는 권리
  • 압류 — 세무서·국가 등이 재산을 묶어두는 권리
  • 담보가등기 — 장래 소유권 이전을 담보로 잡은 권리

이들 권리도 설정일·접수일을 기준으로 선순위 권리·후순위 권리를 나누고, 말소기준권리 이후에 잡힌 것들은 대부분 경매로 소멸합니다.

6. 선순위 권리 = 인수 위험, 후순위 권리 = 말소 가능성

경매에서 가장 중요한 인식 하나만 기억하면 됩니다.

선순위 권리 → 낙찰자가 인수할 위험이 있는 권리
후순위 권리 → 대부분 경매로 말소되는 권리

물론 모든 선순위 권리를 인수하는 것은 아니지만, 경매 물건을 볼 때는 항상 “이 권리는 선순위 권리인가, 후순위 권리인가?”부터 체크해야 합니다.

7. 등기부로 선순위·후순위 구분하는 순서

아래 순서대로 등기부등본을 보면 헷갈리지 않습니다.

  1. ① 등기부 “갑구·을구”를 나눠서 본다.
  2. ② 을구에서 근저당·가압류·압류·가등기의 설정일·접수번호를 확인한다.
  3. ③ 말소기준권리를 찾는다.
  4. ④ 말소기준권리 이전 권리 = 선순위 권리 / 이후 권리 = 후순위 권리
  5. ⑤ 임차인의 전입일·확정일자를 위 순서에 맞춰 겹쳐본다.

이렇게 보면 각 권리가 선순위 권리인지 후순위 권리인지 구조가 한 번에 정리됩니다.

8. 실전 예시로 보는 우선순위 구조

📌 예시 1 — 근저당 + 임차권

  • 2020.03.01: 세입자 전입 + 점유
  • 2020.03.05: 세입자 확정일자
  • 2020.05.10: A은행 근저당 1억 설정

전입·확정일자가 근저당보다 먼저이므로 임차인은 선순위 임차인으로 분류되고, 근저당보다 앞선 권리가 될 수 있습니다.

📌 예시 2 — 근저당 후 임차인 전입

  • 2020.04.01: A은행 근저당 1억 설정
  • 2020.06.10: 세입자 전입
  • 2020.06.11: 세입자 확정일자

전입·확정일자가 근저당보다 나중이므로 임차인은 후순위 임차인이고, 경매 시 보증금이 대부분 소멸되며 낙찰자 인수는 발생하지 않습니다.

9. 초보자가 가장 많이 하는 오해와 실수

❌ 실수 1: “전입이 빠르면 무조건 선순위”라고 생각

임차인의 전입일이 아무리 빨라도, 말소기준권리나 다른 담보권 구조에 따라 선순위 권리로 보지 않는 경우도 있습니다.

❌ 실수 2: 채권최고액을 그대로 인수금액으로 착각

실제 남은 채무액, 배당표 등을 보고 인수금액을 계산해야 합니다.

❌ 실수 3: 후순위 권리가 많다고 “위험물건”이라고 단정

말소기준권리 이후의 후순위 권리는 대부분 경매로 깨끗하게 말소됩니다. 권리의 개수보다 중요한 것은 권리의 순서입니다.

10. 초간단 결론 정리

  • 선순위 후순위 권리는 “누가 먼저 배당 받는지”의 문제다.
  • 선순위 권리일수록 낙찰자가 인수할 위험이 크다.
  • 후순위 권리일수록 말소 가능성이 크다.
  • 등기부 + 전입일 + 확정일자 + 말소기준권리 = 우선순위 구조 완성.
  • “권리 개수”가 아니라 “권리 순서”를 보는 것이 핵심이다.

이 구조만 이해하면, 어떤 경매 물건이 안전한지 한눈에 보입니다.