임차보증금 인수 판단법을 시각적으로 정리한 경매 인수 위험 분석 한국어 인포그래픽


📌 목차
  • 1. 임차보증금 인수란 무엇인가?
  • 2. 임차보증금을 인수하게 되는 3가지 조건
  • 3. 임차인의 순위를 결정하는 요소(전입일·확정일자)
  • 4. 선순위 임차인 = 인수 위험 큰 이유
  • 5. 후순위 임차인 = 거의 인수 없음
  • 6. 소액임차인 최우선변제와 인수금액 관계
  • 7. 배당표에서 인수금액 계산하는 방법
  • 8. 실전 인수 계산 예시 2개
  • 9. 초보자가 가장 많이 하는 실수
  • 10. 초간단 결론

1. 임차보증금 인수란 무엇인가?

임차보증금 인수란, 경매에서 임차인이 배당을 통해 다 받지 못한 보증금을 낙찰자가 대신 부담하는 것을 말합니다.

임차인이 배당으로 못 받은 금액 = 낙찰자가 인수하는 금액

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2. 임차보증금을 인수하게 되는 3가지 조건

아래 중 하나라도 해당하면 낙찰자가 인수해야 합니다.

  1. ① 선순위 임차인인 경우
  2. ② 대항력 + 확정일자 있는 임차인이 배당 부족
  3. ③ 최우선변제금 이후 잔여보증금이 남는 경우

3. 임차인의 순위를 결정하는 요소(전입일·확정일자)

임차인의 우선순위는 아래 두 가지가 핵심입니다.

  • 전입일 + 점유 = 대항력 발생일
  • 확정일자 = 우선변제권 발생
전입일 < 근저당 설정일 → 선순위 임차인
전입일 > 근저당 설정일 → 후순위 임차인

4. 선순위 임차인 = 인수 위험이 큰 이유

선순위 임차인은 근저당보다 앞서 배당받지만, 배당이 부족하면 못 받은 금액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

5. 후순위 임차인 = 대부분 보증금 소멸

후순위 임차인은 대부분 보증금 소멸 → 인수 없음

6. 소액임차인 최우선변제와 인수금액 관계

지역별 최우선변제 기준은 아래와 같습니다.

  • 서울: 5,500만 원
  • 광역시: 2,400만 원
  • 기타: 2,000만 원

7. 배당표에서 인수금액 계산하는 방법

인수금액 = 임차보증금 – 배당액

8. 실전 예시

예시 1 — 선순위 임차인 인수 발생

보증금 1억 중 6천만 원 배당 → 인수금액 = 4천만 원

예시 2 — 후순위 임차인 인수 없음

보증금 8천만 원 / 배당 0원 → 후순위라서 소멸, 인수 없음

9. 초보자의 실수

전입만 빠르면 안전하다고 착각 / 보증금 전체 인수라고 오해 등

10. 초간단 결론

  • 임차보증금 인수 = 결국 “못 받은 금액”
  • 선순위일수록 인수 위험 ↑
  • 후순위는 대부분 소멸
  • 배당표 보면 인수금액 즉시 계산 가능
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