📑 목차
- 1. 근저당권이란?
- 2. 경매에서 우선순위가 가장 중요한 이유
- 3. 경매 시 근저당권은 소멸? 인수?
- 4. 낙찰자가 인수하는 근저당권의 조건
- 5. 말소기준권리 개념 (가장 중요한 핵심)
- 6. 소멸주의 vs 인수주의 쉽게 이해하기
- 7. 근저당권 배당 구조 실전 예시
- 8. 등기부등본에서 체크해야 할 4가지
- 9. 실제 경매 사건 예시(확장판)
- 10. 초간단 결론 요약
1. 근저당권이란?
근저당권은 금융기관이 대출금 상환을 보장받기 위해 부동산에 설정하는 담보권입니다. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못하면 은행이 부동산을 경매로 넘겨 대출금을 회수할 수 있는 권리입니다.
보통 1억 대출이면 120~130% 수준으로 근저당 최고액을 설정합니다. 이자는 물론 지연손해금, 비용 등을 포함하기 때문입니다.
2. 경매에서 근저당권 우선순위가 가장 중요한 이유
경매 권리분석은 등기 순서=모든 것입니다. 어떤 권리가 먼저 설정됐는지가 배당, 말소 여부, 인수 여부까지 결정합니다.
- 1순위 근저당 → 가장 먼저 배당
- 2순위 근저당 → 1순위 배당 후 남은 금액에서
- 3순위 가압류 → 배당 가능성 거의 없음
3. 경매 시 근저당권은 소멸될까? 인수될까?
대부분의 근저당권은 경매 과정에서 배당으로 소멸합니다. 하지만 아래 조건에 해당하는 경우는 낙찰자가 인수해야 합니다.
이를 결정하는 기준이 바로 말소기준권리입니다.
4. 낙찰자가 인수하는 근저당권의 조건
다음 중 하나라도 해당되면 인수입니다.
- 말소기준권리 이전에 설정된 근저당
- 경매신청보다 앞선 선순위 근저당
- 배당이 0원이라 소멸하지 않는 근저당
- 배당표에서 ‘권리 존속’으로 표기된 경우
대부분의 사건에서는 인수할 근저당이 거의 없습니다. 왜냐하면 선순위 근저당이 대부분 배당으로 소멸하기 때문입니다.
5. 말소기준권리 개념 (가장 중요한 핵심)
말소기준권리는 뒤에 있는 권리들을 모두 지워버리는 기준점입니다.
말소기준권리 우선순위
- 근저당권(저당권)
- 가압류
- 압류
- 담보가등기
- 전세권
이 중 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리가 됩니다.
6. 소멸주의 vs 인수주의 쉽게 이해하기
✔ 소멸주의(대부분의 경우)
- 말소기준권리보다 늦은 권리 → 모두 말소
- 낙찰자 인수권리 거의 없음
✔ 인수주의(예외적인 경우)
- 말소기준권리 이전 권리 → 낙찰자가 인수
- 선순위 임차권, 근저당 등이 대표 사례
7. 근저당권 배당 구조 실전 예시
등기 현황
1순위 근저당: 1억 2천원
2순위 근저당: 5천원
가압류: 3천원
1순위 근저당: 1억 2천원
2순위 근저당: 5천원
가압류: 3천원
낙찰가: 1억 5천
배당 순서
- 경매 비용 공제
- 1순위 근저당 1억 2천 배당 → 소멸
- 2순위 근저당 배당 0원 → 말소
- 가압류 → 말소
결론: 낙찰자 인수 없음
8. 등기부등본에서 반드시 확인할 4가지
- ① 근저당권의 접수일자
- ② 말소기준권리가 무엇인지
- ③ 선순위 권리 배당 여부
- ④ 임차인 대항력 여부(경매 필수)
9. 실제 경매 사건 예시 (확장판)
서울 ○○구 아파트 사건에서 1순위 근저당 2억이 설정되어 있었고, 2순위로는 소액임차인, 3순위로는 가압류가 있었습니다.
낙찰가가 3억 4천원으로 형성되면서 배당은 다음과 같습니다.
- 1순위 근저당 전액 배당 → 소멸
- 2순위 임차인 보증금 일부 배당
- 3순위 가압류 → 말소
이 경우 낙찰자가 인수할 권리는 전혀 없으며 안전한 사건으로 판단되었습니다.
10. 초간단 결론 요약
- 근저당권은 경매에서 가장 강한 권리
- 말소기준권리 이전 권리는 낙찰자 인수
- 대부분은 배당으로 소멸 → 인수 위험 적음
- 등기부등본의 순서만 잘 보면 실패할 일 없음
이 4가지만 알면 경매 권리분석의 80%가 끝납니다.
