집주인이 보증금을 안 줄 때 세입자가 할 수 있는 가장 효과적인 대응은 크게 세 단계입니다. ① 내용증명으로 공식 요구하기, ② 법원에 지급명령 신청하기, ③ 월세 정산 기준을 정확히 따져보기입니다. 이 글은 블로그스팟(Blogger) 환경에 맞춰 H2, H3 구조로 정리해, 검색엔진과 독자가 모두 이해하기 쉽도록 구성했습니다.
1. 집주인이 보증금을 안 줄 때 가장 먼저 해야 할 일
① 증거부터 꼼꼼하게 확보하기
집주인이 보증금을 안 줄 때 감정적으로 싸우기보다, 먼저 “증거 모으기”가 중요합니다. 이후 내용증명, 지급명령, 압류 단계에서 모두 핵심 자료로 쓰입니다.
- 집주인과 주고받은 문자, 카카오톡 캡처
- 퇴거일·퇴거 의사를 알린 문자 또는 카톡 내용
- 바퀴벌레, 곰팡이, 누수 등 위생·시설 문제 사진
- 월세 선불 지급 내역(계좌이체 내역, 영수증 등)
- “새 세입자 구했다”라고 보낸 집주인의 문자
이 자료들이 모여야 “세입자는 정당하게 퇴거했고, 집주인이 보증금을 반환하지 않았다”는 사실을 입증할 수 있습니다.
2. 내용증명으로 공식 요구하기 (가장 빠른 1차 조치)
내용증명은 “보증금을 언제까지, 어떤 근거로 돌려달라”는 요구를 공식 문서로 남기는 방법입니다. 실무에서는 집주인이 보증금을 안 줄 때 내용증명 한 번만 보내도 2~3일 안에 돈을 돌려받는 경우가 적지 않습니다.
내용증명 작성 예시 (복사해서 활용 가능)
임차인 ○○○은(는) 2024년 11월 15일자로 위 임대차주택에서 퇴거하였으며, 이에 따라 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다.
보증금 총액은 1,000,000원이며, 월세 390,000원은 선불로 지급되었습니다. 퇴거일 이후 사용하지 않은 기간에 대한 정산을 포함하여, 임차인이 반환받아야 할 금액은 총 1,195,000원입니다.
임대인이 요구하는 ‘중도퇴거 복비’ 등은 임차인에게 전가할 수 없는 비용으로, 보증금 반환 지연 사유가 될 수 없습니다.
본 내용증명을 받은 날로부터 3일 이내 아래 계좌로 위 금액을 입금해 주시기 바랍니다.
계좌번호 : (임차인 계좌 번호)
예금주 : (임차인 이름)
송금기한 : (내용증명 수령일로부터 3일 이내 날짜)
기한 내 입금이 이루어지지 않을 경우, 임차인은 법원을 통한 지급명령 신청 및 강제집행(압류 등) 등 법적 조치를 진행할 예정임을 알려드립니다.
2024년 11월 15일
임차인 ○○○ (서명 또는 날인)
위 예시는 상황에 맞게 금액·날짜·이름만 수정해 사용하시면 됩니다. 우체국 내용증명 서비스 또는 인터넷 우체국을 통해 간편하게 접수할 수 있습니다.
3. 지급명령 신청으로 빠르게 해결하기
내용증명에도 불구하고 계속 버티거나, 연락을 회피하고 잠수를 타는 경우에는 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 ‘지급명령’ 신청을 고려하는 것이 좋습니다.
지급명령 신청의 장점
- 집에서 컴퓨터로 약 20분이면 신청 가능
- 변호사 선임 없이도 진행 가능
- 집주인이 2주 동안 이의신청을 하지 않으면 자동 확정
- 결정이 확정되면 집주인 통장·급여·예금 압류 진행 가능
- 지연이자와 일부 비용을 집주인이 부담하게 될 수 있음
집주인이 보증금을 안 줄 때 가장 강력하면서도 비용 대비 효과가 큰 수단이 바로 지급명령입니다.
4. 집주인이 자주 하는 “불법·부당 요구”와 대응법
❌ “중도퇴거니까 복비는 세입자가 내라”
공인중개사 보수(복비)는 원칙적으로 임대인과 임차인이 각각 부담 비율을 나누지만, 임대차 계약에서 임대인 부담분을 일방적으로 세입자에게 전가하는 건 부당한 경우가 많습니다. 특히 “복비 안 내면 보증금 안 준다”는 식의 조건부 반환은 문제가 될 수 있습니다.
❌ “방 보여줘야 보증금 준다”
보증금 반환 의무는 세입자가 이미 퇴거하고 열쇠를 반환했다면 성립합니다. 집주인이 방을 확인해야 한다는 이유로 무기한 보증금을 잡고 있는 것은 정당화되기 어렵습니다.
❌ “새 세입자 아직 안 구해서 월세 더 내라”
이미 집주인이 “새 세입자 구했다”는 문자를 보낸 상태라면, 그 이후 공실에 따른 손해를 세입자에게 전가하기는 어렵습니다. 세입자가 계약상 의무를 다한 뒤의 공실 리스크는 임대인의 영역입니다.
5. 실제 사례 기준 ‘받아야 할 금액’ 계산 예시
- 보증금: 1,000,000원
- 월세: 390,000원(선불 지급)
- 11월 15일 중도 퇴거, 이후 기간은 실제 거주하지 않음
이 경우 미사용 기간에 대한 월세 정산분까지 포함해 총 약 1,195,000원을 돌려받는 것이 합리적입니다. 집주인이 계속 버틸 경우, 지급명령 단계에서 법정지연이자까지 함께 청구할 수 있습니다.
6. 언제 경찰 신고가 가능할까?
민사적인 보증금 문제와는 별개로, 다음과 같은 상황에서는 형사 문제로 접근해야 할 수 있습니다.
- 문을 심하게 두드리며 밖으로 나오라고 반복적으로 위협
- 여러 명이 함께 찾아와 압박하거나 협박성 발언을 하는 경우
- 밤늦은 시간(자정 이후)에 반복적으로 찾아와 사생활을 침해하는 경우
- 욕설, 모욕, 폭언, 스토킹에 가까운 행위가 동반되는 경우
이 경우 112에 즉시 신고하고, 가능하다면 음성녹음·영상녹화 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 형사 절차가 시작되면 집주인 입장에서도 리스크가 커지기 때문에 태도를 바꾸는 경우가 많습니다.
정리: 집주인이 버틸수록 손해는 결국 임대인에게 돌아갑니다
집주인이 보증금을 안 줄 때 세입자가 해야 할 일은 복잡해 보이지만, 순서를 정리하면 간단합니다.
- 증거 확보 → 문자, 사진, 통화기록, 계좌이체 내역 정리
- 우체국 내용증명 발송 → 언제까지, 얼마를, 어떤 근거로 달라는지 명확히 요구
- 기한 내 미이행 시 지급명령 신청 → 전자소송 사이트에서 간편 신청
- 필요 시 압류·강제집행 → 통장, 급여 등 채권압류로 회수 시도
상황과 지역, 계약 내용에 따라 세부 사항이 달라질 수 있으므로
분쟁 금액이 크거나 복잡한 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회, 법률구조공단, 변호사 상담을 함께 활용하는 것이 좋습니다.
원하시면 이 글 내용을 바탕으로
「내용증명 PDF 양식」, 「지급명령 작성 예시」, 「카톡으로 보낼 경고 문구」 버전도 따로 만들어 드릴게요.
