1. 경매 배당표란? (정의 한 줄 요약)
경매 배당표는 “누가 얼마를 받아가는지”를 법원이 정리해 놓은 공식 문서입니다. 즉, 경매에서 돈의 흐름을 설명하는 지도라고 볼 수 있습니다.
배당표만 정확히 읽을 줄 알면 ➜ 선순위/후순위 권리 ➜ 낙찰자 인수 여부 ➜ 권리 소멸 여부 를 한 번에 판별할 수 있습니다.
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2. 배당표의 기본 구조 4가지
법원 배당표는 보통 아래 4가지 항목으로 구성됩니다.
- 채권자 목록 — 근저당권자, 임차인, 압류권자 등
- 채권액 — 각 채권자가 요구한 금액
- 배당순위 — 누가 먼저 가져가는지
- 배당액 — 실제로 배당 받은 금액
여기서 가장 중요한 부분은 ‘배당순위’입니다. 경매는 결국 순위를 먹는 싸움입니다.
3. 배당 순위 결정 방식(가장 중요한 부분)
경매 배당 순위는 크게 세 가지 기준으로 결정됩니다.
- ① 권리의 우선순위(등기 순서)
- ② 임차인의 전입일 + 확정일자
- ③ 소액임차인 최우선변제 적용 여부
즉, 등기부 상 권리와 임차인의 전입·확정일자 조합으로 배당 순위가 자동으로 정해집니다.
4. 근저당권·임차권·압류 배당 순위 한 번에 정리
- ① 소액임차인 최우선변제
- ② 대항력 + 확정일자 가진 선순위 임차인
- ③ 1순위 근저당권(경매 신청 채권자)
- ④ 후순위 근저당권
- ⑤ 후순위 임차인
- ⑥ 가압류·압류 등 일반 채권
결국 임차인이 선순위인지 후순위인지에 따라 보증금 회수 비율이 완전히 달라지게 됩니다.
5. 임차보증금 배당 규칙(소액임차인 포함)
소액임차인 → 근저당보다 먼저 배당
지역별 최우선변제 금액 기준 예시:
- 서울: 5,500만 원
- 광역시: 2,400만 원
- 기타 지역: 2,000만 원
즉, 임차인의 보증금 중 일부는 근저당권보다 더 앞서 배당되며, 이 부분을 놓치면 인수금액 계산이 완전히 달라집니다.
6. 배당표에서 “인수 금액” 확인하는 방법
배당표에서 아래 두 가지만 확인해도 낙찰자가 인수할 금액이 보입니다.
- ① 해당 권리의 배당액이 0원인지
- ② ‘존속’ 또는 유사 표현이 있는지
배당액 0원 + 존속이면 ➜ 낙찰자가 그 권리의 금액을 인수한다고 보면 됩니다.
7. 실제 배당표 예시로 완전 이해
📌 예시 배당표
| 권리자 | 채권액 | 배당액 |
| 소액임차인 | 5,500만 원 | 전액 배당 |
| 1순위 근저당 | 1억 2천만 원 | 1억 2천만 원 |
| 2순위 근저당 | 5천만 원 | 0원(말소) |
이 경우 말소기준권리는 1순위 근저당이므로 ➜ 2순위 근저당은 0원 배당 + 말소, 낙찰자 인수 없음입니다.
8. 배당표에서 절대 놓치면 안 되는 5가지 체크포인트
- ① 배당액이 0원인 권리가 있는지
- ② “존속” 표기가 있는 권리는 무엇인지
- ③ 소액임차인 최우선변제가 제대로 반영됐는지
- ④ 배당요구 종기일 전에 신청했는지
- ⑤ 근저당 채권액이 조정·감액되었는지
9. 초보자 실수 사례(실전 기반)
❌ 실수 1: 소액임차인 배당을 빼먹음
소액임차인을 계산에서 빼면 인수금액이 완전히 틀어져, 낙찰 후 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.
❌ 실수 2: 전입일·확정일자 비교를 안 함
임차권 순위를 대충 보고 입찰했다가, 선순위 임차인의 보증금을 인수하게 되는 사례가 많습니다.
❌ 실수 3: 채권최고액 = 인수금액이라고 착각
실제 배당액은 채권최고액보다 적을 수 있으며, 배당표에 기재된 배당액을 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.
10. 초간단 결론
- 배당표는 경매의 돈 흐름을 보여주는 지도
- ‘배당순위’가 곧 돈을 가져가는 우선권
- 배당액 0원 + 존속 권리 = 낙찰자 인수
- 소액임차인 최우선변제는 근저당보다 앞선다
- 전입일·확정일자·근저당 순서만 비교해도 위험 물건 80%는 거를 수 있다
경매 배당표만 정확히 읽을 수 있으면 경매 리스크의 대부분은 관리할 수 있습니다.
