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| 경매 임차권 완전정복: 대항력·우선변제·인수 여부 핵심 정리 |
📌 목차
1. 경매 임차권이란?
임차권은 임차인이 경매에서 어떤 보호를 받을 수 있는지 결정하는 핵심 권리입니다.
- 대항력: 임차인의 기본 보호 장치
- 확정일자: 보증금 배당 순서 결정
- 우선변제권: 다른 채권자보다 먼저 배당
경매 임차권은 “대항력 → 확정일자 → 우선변제권” 흐름으로 이해하면 쉽게 정리됩니다.
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2. 대항력의 조건 (전입 + 점유)
대항력은 임차인이 경매에서 권리를 주장할 수 있는 가장 기본 조건입니다.
대항력 요건 = 전입신고 + 실제 거주(점유)
두 요소가 충족된 날짜가 ‘대항력 발생일’입니다.
두 요소가 충족된 날짜가 ‘대항력 발생일’입니다.
3. 확정일자와 우선변제권
대항력이 있는 상태에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다.
- 대항력만 있음 → 배당 가능하지만 순위 약함
- 대항력 + 확정일자 → 우선변제권 확보 → 배당 순위 상승
4. 임차보증금 배당 순서
- ① 소액임차인 최우선변제
- ② 선순위 임차인 배당
- ③ 우선변제권 있는 후순위 임차인
- ④ 일반 후순위 임차인
임차보증금은 전입일·확정일자의 조합으로 배당 순서가 결정됩니다.
5. 선순위·후순위 임차인 구분법
등기부의 근저당권 설정일과 임차인의 전입일을 비교합니다.
전입일 < 근저당 → 선순위
전입일 > 근저당 → 후순위
전입일 > 근저당 → 후순위
6. 임차보증금 인수 조건
다음 항목 중 하나라도 해당하면 낙찰자가 보증금을 인수합니다.
- 선순위 임차인이 배당받지 못한 부족분
- 대항력·우선변제권 있는 임차인의 미배당 금액
- 최우선변제 후 남은 보증금
7. 배당표에서 확인할 요소
- 전입일·확정일자 순위
- 배당요구서 제출 여부
- 소액임차인 최우선변제 반영 금액
- 보증금 잔액 인수 여부
8. 소액임차인 기준
- 서울 — 보증금 1억 이하 → 5,500만 원
- 광역시 — 8,000만 원 이하 → 2,400만 원
- 기타 지역 — 6,000만 원 이하 → 2,000만 원
9. 실전 예시
📌 예시 1 — 선순위 임차인
- 근저당: 2020.05.01
- 전입: 2020.03.20
- 확정일자: 2020.03.21
📌 예시 2 — 후순위 임차인
- 근저당: 2020.05.01
- 전입: 2020.06.10
- 확정일자: 2020.06.11
10. 결론 요약
- 대항력 여부가 핵심
- 확정일자는 배당 순서 결정
- 전입일 vs 근저당 날짜 비교해 선·후순위 결정
- 선순위 → 인수 위험 있음
- 후순위 → 대부분 소멸
이 5가지 이해하면 경매 임차권 분석은 완전히 정리됩니다.
