처음 집을 살 때 가장 헷갈리는 부분은 부동산 매매 절차입니다. 가계약부터 본계약, 대출 절차, 등기 절차, 잔금 준비, 취득세 납부까지 알아야 할 단계가 매우 많습니다. 또한 전세 끼고 매매 같은 특수 거래는 더 꼼꼼한 등기부 등본 확인과 부동산 권리분석이 필요합니다.
이 글은 초보자도 이해할 수 있도록 집사는 순서를 가장 실용적인 흐름으로 정리한 블로그스팟 SEO 상위노출 최적화 버전입니다.
부동산 매매 절차 전체 흐름
전형적인 부동산 매매 절차는 아래 5단계로 구성됩니다.
- 가계약: 집 결정·계약금 일부 지급
- 본계약: 계약금 납부·조건 확정
- 대출 절차: 주담대·잔금대출 실행 준비
- 잔금: 최종 대금 지급·권리 인수
- 등기 절차: 소유권 이전 신청
이 흐름만 이해해도 집사는 순서가 80% 해결됩니다.
1단계: 부동산 가계약 절차
가계약은 본계약 전 “집을 사겠다”는 의사 표시이며, 금액은 보통 계약금의 1~10% 수준입니다.
가계약 시 해야 할 일
- 등기부 등본 확인 – 소유자·압류·근저당 확인
- 전세 끼고 매매 여부 확인
- 실거주 요건이 필요한 매물인지 확인
- 계약 철회 시 조건 명확히 하기
2단계: 본계약 절차
부동산 계약 절차에서 가장 중요한 단계는 본계약입니다.
본계약에서 반드시 확인할 항목
- 매매대금 · 중도금 · 잔금 일정
- 특약사항(전세 끼고 매매 시 필수)
- 인도일 · 명도 조건
- 대출 불가 시 계약 취소 가능 여부
본계약이 끝나면 바로 부동산 대출 절차를 진행하게 됩니다.
3단계: 부동산 대출 절차
대출은 보통 **사전심사 → 본심사 → 승인 → 실행** 구조로 진행됩니다.
대출 절차 요약
- 사전심사: 소득·부채·DSR 확인
- 본심사: 대출 종류 확정(주담대/잔금대출)
- 대출 승인: 한도·금리 확정
- 실행: 잔금일에 맞춰 대출 지급
전세 끼고 매매는 담보가치 평가가 다르기 때문에, 대출 심사에서 기간이 늘어지거나 한도가 줄 수 있으니 주의해야 합니다.
4단계: 잔금 절차 & 체크리스트
잔금일은 **집의 소유권이 완전히 넘어가는 날**입니다.
부동산 잔금 체크리스트
- 중도금·잔금 대출 실행
- 주택 인도(열쇠·관리비 승계)
- 전입 신고 가능 여부 확인
- 관리사무소 정산
- 실거주 요건 충족일 체크
잔금이 끝나면 바로 등기 절차가 진행됩니다.
5단계: 부동산 등기 절차
부동산 등기 절차는 보통 법무사가 진행합니다.
등기 절차 흐름
- 소유권 이전 등기 신청
- 제증명서류 제출
- 취득세 납부 후 영수증 제출
- 등기 완료 결과 확인
직접 할 수도 있지만 초보자라면 법무사에 맡기는 것이 안전합니다.
취득세 납부 방법 & 등기비용 계산
집을 사면 반드시 취득세를 납부해야 하며, 지역·매매가·주택 수에 따라 달라집니다.
필수 비용
- 취득세
- 인지세
- 등기비용(법무사 수수료 포함)
특히 **등기비용 계산**은 주택가격과 등기 방식(공동명의/단독)에 따라 달라지므로 계약 전 미리 견적을 받아보는 것이 좋습니다.
전세 끼고 매매 시 꼭 확인할 사항
전세 세입자가 있는 집을 매수하는 경우 주의해야 할 점이 많습니다.
- 전입일 · 확정일자 · 보증금 확인
- 전세계약 만기일 확인
- 명도 조건 정리
- 보증금 반환 주체 명확히 하기(매도자? 매수자?)
특히 등기부 등본 확인을 통해 근저당·가압류 여부를 체크해야 안전합니다.
부동산 권리분석 체크리스트
권리분석은 부동산 사고를 예방하는 가장 중요한 절차입니다.
- 등기부 · 토지대장 · 건축물대장 확인
- 근저당 · 가압류 · 압류 여부 확인
- 건물 용도 및 위반건축 여부 확인
- 전세권 · 임차권 확인
위 항목만 정확히 확인해도 대부분의 리스크를 피할 수 있습니다.
집을 사는 과정은 복잡해 보이지만 가계약 → 본계약 → 대출 → 잔금 → 등기 이 핵심 흐름만 이해하면 크게 어렵지 않습니다. 또한 전세끼고 매매 시에는 권리관계가 더 중요해지므로 등기부 등본 확인 + 권리분석은 필수입니다.
