아파트를 경매로 낙찰받으면 가장 헷갈리는 부분이 바로 미납관리비 인수 범위입니다. 특히 전용관리비, 공용관리비, 소유권 이전일, 점유 기간에 따라 부담 주체가 모두 달라지기 때문에 정확한 기준을 알고 있어야 불필요한 비용을 막을 수 있습니다.
1. 결론 요약 (핵심 먼저)
- 소유권 이전일 이전 공용부분 관리비 → 낙찰자 인수
- 전용부분 관리비 → 전소유자 개인 채무, 낙찰자 인수 아님
- 소유권 이전일 다음날~명도일까지 관리비(전용+공용) → 실점유자(전소유자) 부담
- 선수관리비(선납금) → 강제 불가, 낙찰자 의무 없음
2. 사례 기준 타임라인
| 낙찰 | 2025.07.25 |
| 잔금 및 소유권 이전 | 2025.08.28 |
| 명도 (전소유자 퇴거) | 2025.11.19 |
3. 전용·공용 관리비 부담 기준
3-1. 전용부분 관리비(전기·수도·가스 등)
전용부분은 전소유자의 개인 채무로 분류되며, 경매 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. → 해당 기간이 언제든 관계없이 낙찰자 부담 아님.
3-2. 공용부분 관리비(승강기·경비·청소 등)
공용부분은 부동산 자체에 귀속되는 채무로 판단되어 소유권 이전일 이전까지 발생한 금액은 낙찰자가 인수합니다.
3-3. 소유권 이전 후(2025.08.29~11.19)는 누가 부담?
이 기간 동안 실사용자(점유자)는 전소유자이므로 전용 + 공용 모두 전소유자가 부담합니다.
관리사무소가 “새 소유자가 내라”라고 하는 경우가 많으나
법적으로는 잘못된 청구입니다.
4. 관리사무소 요구 항목별 ‘맞다/틀리다’ 정리
| 항목 | 판단 |
|---|---|
| 6~9월 공용부분 미납 | 인수 맞음 |
| 10월~11/19 전용·공용 | 인수 아님 (전소유자 부담) |
| 선수관리비 요구 | 강제 불가 |
5. 관리사무소에 제출 가능한 공식 안내문
“소유권 이전일 이전 발생한 공용부분 관리비만 인수 대상이며, 소유권 이전일 다음날부터 명도일까지의 관리비는 실제 점유자인 전소유자의 부담입니다. 또한 선수관리비는 법적 강제 규정이 없으므로 납부 의무가 없습니다.”
6. 퀴즈: 내 미납관리비는 인수 대상일까?
- 소유권 이전일 이전 공용부분 관리비는 누가 내야 할까?
- 전용부분 관리비는 언제 발생했든 낙찰자가 내야 할까?
- 명도일까지 전소유자가 살고 있었다면, 그 기간 공용부분은 누가 부담할까?
정답: 1) 낙찰자 2) 아니오, 전소유자 개인 채무 3) 전소유자
7. CTA: 정부지원금 자동 검색하기
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