신혼부부에게 전세는 단순한 집 문제가 아니라 결혼 생활과 재산의 출발점이기 때문에 전세 사기만큼 위험한 리스크는 없습니다.
아래 내용을 전부 확인하면 전세 사기·깡통전세·역전세를 거의 100% 예방할 수 있습니다.
1. 등기부등본(갑구·을구) 최신본 반드시 확인
전세 사기의 80%는 등기부등본을 안 보고 계약해서 발생합니다.
- 갑구: 소유자 정보(명의자를 확인)
- 을구: 선순위 담보대출·근저당권 확인
근저당 + 전세보증금 > 집 시세인 경우 절대 계약하면 안 됩니다.
2. 해당 집이 “전세보증보험 가입 가능 주택인지” 가장 먼저 확인
보증보험 가입 가능 여부는 전세 사기 예방에 있어 **사실상 1순위 기준**입니다.
다음에 해당하면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
- 집 시세 하락 지역
- 전세가율 90% 이상
- 대출이 과도하게 잡혀 있는 집
- 불법건축물
보증보험 가입 불가라면 → 전세 사기 위험이 매우 큼.
3. 건축물대장으로 “불법 증축·용도 위반” 여부 확인
건축물대장에 없는데 방이 더 있거나 창고로 되어 있는데 사람이 살고 있으면 **불법건축물**입니다.
이 경우 보증보험도 거절되고, 전세 계약 자체가 무효화될 수 있습니다.
4. 전세가율(전세보증금 ÷ 집 시세)이 85% 이상이면 위험
전세가율이 높을수록 깡통전세 가능성이 커집니다.
- 전세가율 70% 이하 → 비교적 안전
- 전세가율 70%~85% → 주의
- 전세가율 85% 이상 → 매우 위험
전세가율이 높은 집은 보증보험도 거절될 확률이 높습니다.
5. 직거래(집주인 직거래)는 절대 비추천
전세 사기의 90%가 “직거래 사기”입니다.
특히 위험한 패턴:
- 집주인이 급하게 계약하자는 경우
- 등기부등본 보여주기 꺼리는 경우
- 시세보다 전세가가 이상하게 낮거나 높은 경우
중개사(공인중개사)를 끼는 것이 결국 가장 싸고 가장 안전합니다.
6. 잔금 당일, 집주인과 은행·근저당권자 동일인 여부 확인
잔금 지급 직전에는 근저당권 대출 상환 사실을 반드시 확인해야 합니다.
통상 절차는 다음과 같습니다.
- ① 전세잔금 송금과 동시에
- ② 집주인이 은행 대출을 상환하고
- ③ 은행이 근저당 말소 서류를 발급
이 셋 중 하나라도 어긋나면 큰 문제입니다.
7. 확정일자 + 주민등록 전입신고는 반드시 “같은 날” 하기
확정일자와 전입신고는 전세금 보호의 핵심입니다.
반드시 아래 순서로 하세요.
- ① 잔금 지급 → 입주
- ② 바로 동사무소 방문
- ③ 전입신고 + 확정일자 함께 받기
둘 중 하나라도 빠지면 전세금 보호가 완벽하지 않습니다.
8. 임대차계약서 “특약사항”에 필수 문구 넣기
전세계약서 특약에 들어가면 전세 사기 위험 80% 줄어듭니다.
✔ 필수 특약
- “보증보험 가입 불가 시 계약 무효·전액 환불”
- “근저당 말소 조건부 계약”
- “중개사 책임 하에 작성됨”
특약은 ‘법적 효력’이 있기 때문에 문제 발생 시 매우 강력한 증거가 됩니다.
9. 주변 대비 전세 시세가 지나치게 낮거나 높으면 무조건 의심
전세 사기는 대부분 시세와 맞지 않는 가격에서 발생합니다.
- 너무 싸다 → 보증금 돌려주기 어려운 구조
- 너무 비싸다 → 시세 조작 가능성
반드시 인근 동일 평형 전세 시세를 네이버부동산·직방·호갱노노에서 확인하세요.
10. 중개사가 “보증보험 안 해도 된다”고 하면 즉시 다른 곳으로
전세 사기에서 공통적으로 등장하는 대사입니다.
이 말이 나오면 100% 사기 또는 위험 물건입니다.
무조건 **보증보험 가입 가능한 집만 계약**하세요.
📌 최종 요약: 전세 사기 예방 체크리스트 10가지
- 등기부등본 최신본 확인
- 보증보험 가입 가능 여부
- 건축물대장 확인
- 전세가율 85% 이상 주의
- 직거래 금지
- 근저당 말소 절차 확인
- 확정일자 + 전입신고 같은 날
- 특약사항 필수 삽입
- 시세 확인
- 보증보험 무조건 가입
※ 신혼부부 전세 계약은 재산의 시작이므로, 보증보험 가입 여부와 등기부등본 확인은 반드시 직접 확인해야 합니다.
